El justiprecio es un término legal que aborda la valoración objetiva de bienes en situaciones específicas, generalmente, en expropiaciones forzosas.
En el contexto jurídico, este procedimiento busca determinar un precio justo y equitativo para compensar la pérdida o transferencia de propiedad.
En este artículo, veremos en detalle qué es el justiprecio, cómo se determina, su importancia en el ámbito legal y su aplicación, ofreciendo una visión integral y clara sobre este proceso esencial de derecho administrativo.
¿Qué es el justiprecio?
El justiprecio es un concepto legal que hace referencia, como su nombre indica, al valor o precio justo y equitativo que se otorga en procesos de expropiación forzosa por parte del Estado. Es decir, una indemnización que le paga la Administración al propietario del bien expropiado.
Por tanto, en aquellas situaciones en las que la Administración, ya sea a nivel central, autonómico o local, requiere la propiedad de un bien privado por razones de utilidad pública o interés social, se lleva a cabo un procedimiento de expropiación en el que se determina el justiprecio.
Este proceso busca garantizar una indemnización justa al propietario del bien expropiado, evaluando su valor real, considerando aspectos como su ubicación, características, condiciones de mercado y potencialidad económica, entre otros factores pertinentes.
La determinación de la cuantía se establece mediante peritajes y valoraciones profesionales, con el objetivo de causarle el menor perjuicio al propietario del bien al ceder su propiedad en beneficio del interés público.
En resumen, el justiprecio es el valor económico equitativo fijado por peritos o expertos para compensar la pérdida de un bien expropiado, asegurando una indemnización justa y acorde al valor real del mismo.
Marco jurídico del justiprecio
El justiprecio se recoge en los artículos 24 a 47 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre expropiación forzosa (LEF), además de en el Decreto de 26 de abril de 1957, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa (REF) en sus artículos 25 a 47.
Ejemplos de situaciones en las que se utiliza el justiprecio
El justiprecio va unido a la expropiación forzosa de bienes por parte de la Administración para fines de utilidad pública o interés social.
Algunos de los contextos más frecuentes en los que se utiliza el justiprecio, son los siguientes:
- Expropiaciones para obras públicas: Cuando se necesitan terrenos o propiedades privadas para la construcción de infraestructuras como carreteras, aeropuertos, vías férreas, puentes u otros proyectos de utilidad pública, se recurre al justiprecio para valorar y compensar a los propietarios afectados.
- Desarrollo urbanístico: En procesos de desarrollo urbano o planes de ordenación territorial, se puede requerir la adquisición de terrenos o inmuebles privados para proyectos municipales o de interés social, donde el justiprecio es empleado para indemnizar a los propietarios.
- Expropiaciones para servicios públicos: La expropiación de terrenos o inmuebles para la construcción de hospitales, colegios, centros de salud u otros servicios públicos también se regula mediante el justiprecio.
- Actuaciones medioambientales: En casos en los que se necesite adquirir terrenos o inmuebles para proyectos relacionados con la protección medioambiental o la conservación de espacios naturales protegidos, se recurre al justiprecio.
Recordemos que el beneficiario de la expropiación debe permitir la entrada en la finca a los representantes de la administración para que puedan efectuar el replanteo de la obra, mediciones y comprobaciones, así como otros datos que estos le requieran sobre la finca o bien.
En cada una de estas situaciones, el procedimiento de justiprecio garantiza que el propietario reciba una compensación económica justa y equitativa por la pérdida de su propiedad, de acuerdo con el valor real del bien en el mercado, evitando así perjuicios económicos injustos.
¿Qué valores se tienen en cuenta para el pago del justiprecio?
El cálculo del justiprecio, que busca determinar un valor justo y equitativo para la indemnización en casos de expropiación forzosa, así como la protección de los derechos del beneficiario, se basa en una evaluación integral que considera varios elementos relevantes.
Debemos recordar que, en estos casos, se recurrirá a peritajes y valoraciones profesionales realizados por expertos en la materia para determinar el valor real del bien expropiado de manera objetiva y profesional.
Primeramente, nos encontramos con la valoración del bien expropiado, que se evaluará teniendo en cuenta su ubicación, características físicas, dimensiones, usos posibles y potencialidades.
Esto incluye aspectos como la superficie, la calidad del suelo, la accesibilidad, la presencia de servicios y las condiciones urbanísticas.
Por otro lado, también se tiene en cuenta el valor del mercado, teniendo en cuenta, por tanto, el valor de mercado del bien en circunstancias normales, es decir, su precio en un mercado competitivo y sin condicionantes como la expropiación. Se utilizan métodos comparativos y de tasación para determinar este valor.
Además, se considerará cualquier pérdida de valor que sufra el bien como consecuencia de la expropiación, como por ejemplo, la disminución del valor residual de una propiedad adyacente a una carretera.
En cuanto a los posibles gastos y costes que puedan surgir, se contemplan principalmente los que pueda acarrear la pérdida del bien, como los costes de reubicación, los gastos de traslado o cualquier otro gasto relacionado con la pérdida del bien expropiado.
Además, en algunos casos, se incluyen los intereses legales correspondientes al tiempo transcurrido entre la fecha de la ocupación y la fecha del pago efectivo del justiprecio.
Estos elementos son considerados durante el proceso de cálculo del justiprecio con el objetivo de garantizar una indemnización justa y equitativa para el propietario afectado por la expropiación o adquisición forzosa de su bien por parte de entidades públicas.
¿Cómo se calcula el justiprecio?
El justiprecio se realizará con la conformidad de las partes intervinientes, por lo que, en efecto, se podrá fijar libremente el valor del bien expropiado.
Aunque lo ideal es llegar a un justiprecio de mutuo acuerdo, en el caso de no hacerlo se atenderá a lo expuesto en la Ley de expropiación forzosa (LEF), que prevé un procedimiento a seguir para el cálculo de justiprecio.
El procedimiento de expropiación forzosa se considerará iniciado con la notificación del inicio del expediente de expropiación al beneficiario del bien a expropiar.
Este deberá presentar una hoja de aprecio al organismo que realiza la expropiación forzosa, en el plazo indicado.
La hoja de aprecio deberá incluir el valor que se ha establecido al bien, además de un informe pericial que justifique esa valoración.
También deberán aparecer la motivación o alegaciones de por qué se valora el bien de esa forma.
Cabe destacar que la Administración Estatal, autonómica o local que expropie podrá estar de acuerdo o no con la tasación del bien, por lo que, si rechaza esta valoración, tendrá derecho a emitir su propia hoja de aprecio.
El propietario del bien a expropiar, también podrá estar a favor o no de la hoja de aprecio expedida por la Administración. En el caso de que no esté conforme, será el Jurado Provincial de Expropiación quien fije el valor del bien o terreno a expropiar.
Si aun así no existe una situación satisfactoria, se podrá acudir a la vía contencioso-administrativo.
Para el cálculo del justiprecio se tendrán en cuenta diferentes valores de mercado, así como las condiciones en las que se encuentre el bien y su antigüedad.
¿Cómo y cuándo se paga el justiprecio?
La Administración procederá al abono de la cantidad al beneficiario de la expropiación en un plazo no superior a dos meses.
El justiprecio, aunque normalmente se paga en dinero, bien por cheque nominativo o por transferencia bancaria, aunque, también se puede pagar «en especie», es decir, entregando terrenos de similar valor como pago.
Este pago del justiprecio no estará sujeto a ningún gasto, impuesto o gravamen, tanto de carácter estatal, como provincial o municipal, incluyendo el de pagos del Estado.
