Las servidumbres de paso (o pasos de servidumbres) son dos figuras relevantes dentro del derecho civil español.
Son derechos que actúan a modo de autorización, permitiendo que un individuo pueda acceder a un lugar de su propiedad a través de la propiedad de un tercero.
Por ejemplo, imagina que tu casa está al final de un camino y que la única forma de llegar a ella es pasando por el terreno de tu vecino, ya que no hay otra ruta ni opción posible.
En este caso, tendrías un paso de servidumbre que te permite pasar por el terreno del vecino (dueño del predio sirviente) para llegar a tu casa (predio dominante).
Esto, a su vez, significa que el vecino está legalmente obligado a permitirte usar ese camino para acceder a tu propiedad, aunque técnicamente esté en su terreno.
Por tanto, podemos decir que la esencia de una servidumbre de paso es garantizar el acceso a una propiedad.
Estos acuerdos están diseñados para proteger los derechos de ambas partes involucradas: el propietario del terreno sirviente (el que permite el paso) y el propietario del terreno dominante (el que se beneficia del paso).
No obstante, a menudo surgen ciertos conflictos, originados, sobre todo, por el desconocimiento y por el uso que alguna de las partes le quiere dar a la servidumbre o al propio terreno que la sustenta.
En este artículo trataremos de dar respuesta a cualquier pregunta o cuestión acerca de una de las más comunes, como es la duda recurrente de si se puede cerrar una servidumbre de paso.
¿Si modificamos o dividimos la finca se cancela la servidumbre?
Si llevamos a cabo cualquier modificación o división en la finca sobre la que recae la servidumbre de paso no desaparecería.
Sin embargo, debemos tener en cuenta que si se realizan modificaciones que afectan directamente el área o el uso para el cual se estableció la servidumbre de paso, es posible que el titular de esa servidumbre pueda argumentar que se ha hecho tal modificación en su perjuicio, y, por tanto, quedando alterado su derecho. Lo más probable es que en estos casos termine todo en los tribunales.
Por tanto, la modificación de una finca no cancela una servidumbre de paso, pero podría generar disputas legales o requerir el consentimiento del titular de la servidumbre si las modificaciones afectan los términos o la utilidad de la misma.
¿Puedo poner una puerta o valla en una servidumbre de paso?
Sí, es posible poner una puerta en una servidumbre de paso, o incluso vallarla, pero siempre y cuando la puerta no impida el correcto uso y disfrute de la servidumbre.
Por ejemplo, imaginemos que Mario es propietario de una finca (predio sirviente) por la cual tiene derecho (servidumbre de paso) a pasar Ramón para acceder a su casa (predio dominante). Si Mario pone una puerta en el lugar que activa la serventía, estaría vulnerando el derecho de Ramón y este podría denunciarle.
Por tanto, si queremos poner una puerta, lo ideal y lo más prudente es que lo hagamos conforme a derecho y mirando de preservar el derecho real de la servidumbre.
Legislación y jurisprudencia aplicable al respecto
Además de la amplia jurisprudencia que existe al respecto, el propio Código Civil, en su artículo 568, establece que el propietario del predio sirviente tiene la obligación de no dificultar el uso de la servidumbre.
El propietario del predio dominante, por su parte, tiene el derecho de realizar las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, siempre que no perjudique ni agrave la situación del predio sirviente.
¿Qué problemas pueden surgir al cerrar el acceso a mi finca?
Cuando se bloquea el acceso a una servidumbre al cerrar el acceso a una finca, se está negando el uso de la propiedad al propietario del terreno que se beneficia de esa servidumbre (llamado el predio dominante).
Si esto sucede, lo más probable es que el beneficiario de la servidumbre de paso acuda a la justicia para solicitar que se le restituya el derecho, e incluso puede pedir una indemnización al propietario del predio dominante.
4 comentarios
Buenos dias, a ver si me pueden ayudar.
Sobre mi terreno existe constituida una serviduembre de paso hacia una finca de un propietario. En mi finca hay una casa que está aislada… Pretendo poner una barrera para impedir el paso de vehiculos ajenos y darle un mando a la persona que tiene derecho a la servidumbre de paso. El propietario que tiene derecho de paso se niega a coger el mando, porque dice que eso menoscaba su derecho de paso (entiendo que no estoy menoscabando sus derechos puesto que con un mado abre la barrera, como en cualqueir parking) … mi pregunta es, tengo derecho a impedir el paso de terceros, como lo hago si el propietario que tiene derecho de paso no quiere coger un mando que le abre la barrera ¿?,,, No tengo derecho entonces a impedir el paso a terceras personas ¿?. Espero sus amables noticias…muchas gracias por anticipado.
Al final no sé entiende el dilema de la «puerta», dices que el dueño del predio sirviente SI puede poner una puerta pero por otro lado «vulnera» el derecho del dominante (hablamos de una puerta sin trancar). Por otro lado indicas que el sirviente puede negar el paso a terceros ajenos al dominante… Agradezco que aclaren el posteó
Buenos días. Soy tutora de mi tía. Ella tiene una casa en un pueblo de Guadalajara. Para acceder a la casa, compró un camino de acceso. El vecino de la parcela de abajo ha puesto una puerta de acceso a su casa en el camino de mi tía. Hablé con el arquitecto municipal, y me comentó que en la licencia de obras se le dio un acceso desde la calle principal, puesto que su parcela da a dicha calle, pero, por comodidad para subir el material, aparcar su vehiculo ect. está usando el camino de mi tía. Dicho camino no está ballado. Quisiera saber cuanto tiempo tengo para demandarle. Muchas gracias.
Hola. Tengo un solar urbano, que cultivo y para acceder he de hacerlo a través de mi vecino. El quiere edificar.
Cuantos metros de amplitud me ha de dejar como servitud de paso?
Puede edificar, por encima de la servitud de paso, dejándome como un túnel para acceder a mi solar?
Muchas gracias
Tomas