En España, el proceso de dación en pago ha sido un tema de mucha discusión y debate en los últimos años.
Este mecanismo legal, que, en esencia, permite a los deudores hipotecarios sin recursos saldar su deuda con el acreedor a cambio de la entrega de la vivienda.
Aunque este proceso se ha regulado en varios capítulos del Código Civil y a través de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, también ha sido objeto de legislación reciente, como el Real Decreto-Ley 19/2022.
En este artículo exploraremos la figura de la dación de pago en España, centrándonos en su regulación, incluyendo el papel de la hipoteca y el Código de Buenas Prácticas para la aplicación de esta figura legal.
¿Qué significa la dación en pago?
La dación en pago (o datio pro soluto) es un mecanismo legal en España, un método legal para la liquidación de deudas que permite a los deudores transferir la propiedad de sus bienes a su prestamista o acreedor para cancelar la deuda contraída en su totalidad, lo que, normalmente se traduce como entregar la vivienda.
En síntesis, la dación en pago consiste, básicamente, en entregar la vivienda a cambio de la cancelación total de la deuda hipotecaria.
Esta práctica, por desgracia, se ha hecho cada vez más común a raíz de la crisis económica que asoló el país en 2008.
Para los deudores, la dación en pago puede suponer una forma rápida y eficaz de saldar sus obligaciones y evitar la ejecución hipotecaria.
Esto ayuda a evitar los costosos y complicados procedimientos legales asociados a la ejecución hipotecaria, además de mitigar cualquier daño a la puntuación crediticia del prestatario.
Por otra parte, existen ciertos riesgos. En concreto, el prestatario puede seguir siendo responsable de cualquier deuda pendiente que quede tras la venta de la propiedad.
Desde la perspectiva del acreedor, que, normalmente, es un banco u otra entidad financiera, la dación en pago puede ser un proceso costoso. Pueden tener que gestionar y mantener la propiedad hasta que se venda, lo que requiere invertir importantes recursos.
Además, hay quienes sostienen que la dación en pago es un recurso injusto para los deudores, ya que puede llevarles a perder sus viviendas y cualquier capital que hayan acumulado.
En conclusión, la dación en pago es una cuestión compleja y polémica en España. Es importante que prestatarios y prestamistas consideren detenidamente los pros y los contras antes de proceder.
Además, es esencial que los responsables políticos y los reguladores sigan vigilando el uso de la dación en pago y estudien formas de mejorar el marco jurídico y los mecanismos de apoyo a los implicados.
Diferencia entre dación en pago y ejecución hipotecaria
Cuando una persona no puede afrontar el préstamo de su casa, las entidades bancarias tienen la facultad de iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria que consiste, básicamente, en el embargo de la vivienda y otros bienes presentes y futuros.
Este procedimiento puede iniciarse cuando, según el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, concurran conjuntamente los siguientes requisitos:
- Impago de una parte del capital del préstamo o de sus intereses
- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no pagadas sea, de al menos, un 3% de la cuantía del capital total concedido, si el impago se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo, o si el impago equivalga a 12 cuotas o un plazo equivalente a 12 cuotas.
- Al 7% de la cuantía del capital concedido si el impago se produce durante la segunda mitad de los préstamos o si las cuotas vencidas y no pagadas son 15 cuotas mensuales.
- Que el acreedor (el banco) haya requerido dicho pago al prestatario concediéndole al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole, mediante carta certificada o burofax, que de no ser satisfecho se reclamará la cantidad total del préstamo.
En esencia, debemos quedarnos con que, si una ejecución hipotecaria llega a su fin, se le puede reclamar al deudor su vivienda, además de la posibilidad de reclamarle también otros bienes presentes y futuros.
Sin embargo, con la dación en pago el deudor exonera su deuda con la entrega de su vivienda, aunque esta tenga un valor inferior a lo que se le debe al acreedor (entidad bancaria de turno).
Para que el deudor pueda acogerse a la dación en pago es necesario que se llegue a un acuerdo con el acreedor.
Diferencia entre dación en pago y cesión de bienes
La cesión de bienes está recogida en nuestro Código Civil bajo el nombre de cesión de derechos, ya que, los bienes inmuebles como la vivienda se rigen bajo los Derechos Reales.
Las diferencias con la dación en pago, son, principalmente, que:
La dación de pago se considera como un método de pago para saldar una deuda, mientras que la cesión de bienes es un derecho real y crediticio para la transmisión de un bien, es decir, su cambio de dueño o titularidad.
Mientras que la dación en pago transmite la titularidad del bien y extingue la deuda al mismo tiempo, mientras que en la cesión de bienes, se transmite la titularidad del bien pero la deuda no queda extinta en la transmisión.
Marco jurídico de la dación en pago en España
Las normas que regulan la dación en pago en España son intrincadas, compuestas por múltiples elementos del Código Civil y jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Según el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, se puede constituir una hipoteca voluntaria por la que se designa como garantía de la deuda únicamente el bien hipotecado.
El Real Decreto-Ley 6/2012 también prevé la Dación en Pago en España, permitiendo la transmisión de la propiedad al prestamista o acreedor a cambio de la condonación total o parcial de la responsabilidad.
El Código de Buenas Prácticas para la Dación en Pago en España se consulta cuando los pasos anteriores han resultado infructuosos o inviables.
Cabe señalar que este Código no es un documento legal, sino que contiene un conjunto de recomendaciones que las entidades financieras deben seguir de forma voluntaria.
La última fase del Código de Buenas Prácticas, que implica la Dación en Pago, se activa como último recurso.
Real Decreto-Ley 19/2022
El Gobierno español ha puesto en marcha el Real Decreto-Ley 19/2022 para mejorar la difícil situación de las familias con dificultades económicas que se enfrentan a la amenaza de desahucio. Este decreto legal establece un Código de Buenas Prácticas, que establece un proceso en tres fases para la reducción de la deuda de quienes lo necesiten.
El protocolo incluye la refinanciación de la deuda, el canje de deuda por propiedades y la condonación de la deuda, y las instituciones financieras están obligadas a proporcionar información sobre todas las opciones disponibles y sus consecuencias.
El Real Decreto-ley 19/2022 ha provocado diversas reacciones. Mientras que algunos lo consideran una medida necesaria para proteger a los deudores y mantener la estabilidad de las instituciones financieras, otros critican la falta de responsabilidad de los prestamistas y la necesidad de nuevas reformas.
No obstante, el Código de Buenas Prácticas incluido en esta ley supone un importante avance en la regulación de la dación en pago en España.
El Real Decreto-Ley 19/2022 es un elemento esencial de la ley que pretende garantizar el bienestar de las familias endeudadas.
Este decreto-ley crea un protocolo para negociar canjes de deuda por bienes, que obliga a las entidades financieras a evaluar la situación financiera del deudor y proponer un canje equitativo. Además, proporciona a los deudores información crucial sobre sus alternativas y las consecuencias de sus acciones.
Real Decreto Ley 6/2012
El Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos es una norma que regula la cesión de bienes para saldar deudas en España donde se establecen las medidas para la protección de deudores hipotecarios.
El objetivo de esta ley es, precisamente, proporcionarle un marco jurídico para la ayuda y protección de deudores hipotecarios.
Las críticas a esta ley sugieren que es demasiado restrictiva y no ofrece ayuda adecuada a todos los que la necesitan.
Condiciones para la aceptación: Para poder acogerse a la liquidación de deudas a través del Real Decreto 6/2012, deben cumplirse ciertos criterios. Por ejemplo, el deudor debe estar en apuros económicos, y el inmueble hipotecado debe ser la vivienda habitual.
Además, el deudor debe haber hecho esfuerzos sinceros para negociar un plan de pagos con el banco. Si se cumplen estas condiciones, el acreedor puede aceptar el bien hipotecado como pago.
La ejecución del Real Decreto 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos ha recibido críticas dispares.
Mientras que algunos creen que ha sido decisiva para proporcionar alivio a las personas con dificultades, otros argumentan que ha sido insuficiente para abordar las causas profundas de la crisis, como la deficiencia de viviendas a precios razonables o la depresión económica.
A pesar de estas críticas, la ley sigue desempeñando un papel importante para quienes luchan por saldar sus deudas.
Otras normativas
El Real Decreto 6/2012 es solo una de las varias normativas que supervisan la cesión de bienes para saldar deudas en España.
Otras normas, como el Código de Buenas Prácticas y el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, también desempeñan un papel importante a la hora de determinar cómo funciona la liquidación de deudas en España y cómo puede utilizarse para ayudar a los necesitados.
Un conocimiento profundo de estas normas es esencial para comprender correctamente cómo funciona la liquidación de deudas en España y cómo puede utilizarse para beneficiar a los necesitados.
Artículo 140 de la Ley Hipotecaria
Enmarcado dentro del marco legal español, el artículo 140 de la L.H. es un elemento esencial cuando se trata de la amortización de deudas.
Este artículo permite la inclusión de la obligación garantizada por el bien hipotecado en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria, permitiendo así a los deudores hipotecarios sin recursos entregar el bien hipotecado a sus acreedores para saldar la deuda, evitando la ejecución hipotecaria y conservando otros bienes como ahorros o propiedades adicionales.
Además, salvaguarda los intereses de los acreedores, garantizando el pago de la deuda.
No obstante, la aplicación del artículo 140 de la Ley Hipotecaria está sujeta a algunas condiciones. El deudor hipotecario sin recursos debe estar en mora, el acreedor debe haber reclamado el pago de la deuda y el valor del bien hipotecado no debe ser inferior al importe de la deuda.
El deudor y el acreedor también deben llegar a un acuerdo sobre los términos de la dación en pago, que se hará constar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria. Estos requisitos garantizan la equidad y razonabilidad para ambas partes.
El artículo 140 de la Ley Hipotecaria ha sido objeto de críticas en varios casos en los que el valor del bien hipotecado era superior al importe de la deuda. Esta situación es poco frecuente, pero, aun así, los deudores deben considerar las implicaciones de la dación en pago antes de aceptarla.
Para concluir, el artículo 140 de la Ley Hipotecaria es una medida reguladora fundamental que permite a los deudores saldar su deuda al tiempo que salvaguardan sus demás recursos.
Es una solución justa y razonable para ambas partes siempre que se cumplan las condiciones establecidas en la ley. Por ello, los deudores que se planteen la dación en pago deben buscar asesoramiento legal para asegurarse de que comprenden las repercusiones de esta figura jurídica.
Beneficios y ventajas de la dación de pago
La dación en pago puede considerarse una solución beneficiosa tanto para el deudor como para el acreedor.
Para muchas entidades bancarias es también una buena medida, ya que, rescatan el bien inmueble sin incurrir en largos y tediosos procedimientos judiciales.
A continuación, veremos las principales ventajas de la dación en pago:
- Se resuelve la obligación de forma relativamente rápida y sencilla.
- El deudor evita el embargo de bienes presentes y futuros
- El deudor ya no tiene más obligaciones con el deudor al entregar la vivienda, pues se resuelve su obligación.
Código de Buenas Prácticas para la Dación en Pago en España
Como respuesta a la crisis económica que afectó a España a finales de la década de 2000, se creó el Código de Buenas Prácticas para la Dación en Pago, recogido en el Real Decreto 6/2012 con el fin de ofrecer orientación a quienes luchan por mantenerse al día con sus hipotecas.
Este conjunto de directrices trata de establecer un marco de justicia y equidad entre acreedores y deudores para encontrar una solución que permita al propietario permanecer en su casa.
El Código se divide en tres fases:
- Encontrar una forma de reestructurar el préstamo o reducir los pagos mensuales
- Intentar vender la propiedad con un impacto mínimo para el prestatario
- Por último, la dación en pago, la transferencia de la propiedad del inmueble a la entidad financiera a cambio de la cancelación de la deuda.
A pesar de sus esfuerzos por proporcionar alivio, el Código de Buenas Prácticas para la Dación en Pago ha recibido algunas críticas, alegando que es demasiado indulgente con los prestamistas y no hace lo suficiente para proteger los derechos de los prestatarios. Sin embargo, el Código ha conseguido ayudar a muchas personas a conservar sus viviendas y evitar la ejecución hipotecaria. Mientras España sigue recuperándose de la crisis económica, es probable que el Código siga siendo una herramienta importante para quienes luchan por llegar a fin de mes.
La dación en pago en la Ley de la Segunda Oportunidad
Con la reestructuración de la Ley de la Segunda Oportunidad se introduce una novedosa y beneficiosa medida para el deudor, y esta es que este pueda conservar su vivienda habitual.
De este modo, La Ley de Segunda Oportunidad permite al deudor acogerse a un plan de pagos para evitar deshacerse de su vivienda habitual con el fin de saldar la deuda.
Si el deudor prefiere saldar totalmente su deuda, entonces si tendrá que sacrificar totalmente su patrimonio, incluyendo su vivienda habitual.
¿Cómo acogerse a la dación en pago?
La dación en pago no es un derecho al que todo el mundo que quiera pueda acogerse, como ocurre en otros países, aunque hay algunas entidades bancarias que sí incluyen la dación en pago en sus cláusulas hipotecarias.
Si la dación en pago no está entre las cláusulas del contrato de hipoteca, por lo que, para solicitar la dación en pago hay principalmente dos opciones. Son las siguientes:
Llegar a un acuerdo con el banco
Aunque es poco posible que esto llegue a buen puerto, siempre es mejor intentarlo.
Para ello, simplemente debes acudir al banco donde firmaste la hipoteca y comentarle que quieres solicitar la dación en pago y entregar la vivienda para saldar la deuda.
Normalmente, las entidades bancarias no aceptan este método de pago para saldar la deuda, pero, siempre puedes tratar de negociarlo.
Acogerte al Código de Buenas Prácticas
Si la primera opción no funciona, siempre tendrás la posibilidad de acogerte al Código de buenas prácticas.
En este caso, la entidad bancaria sí tendrá que aceptar la dación en pago como método para saldar la deuda, sin embargo, debes cumplir ciertos requisitos. Son los siguientes:
- Que el deudor se encuentre en lo denominado umbral de exclusión
- Que el precio de adquisición de la vivienda sea de un máximo de 250.000 euros
- Que sobre la vivienda no estén grabadas cargas posteriores
- Que el plan de restructuración no sea viable para el deudor
- Que la entidad bancaria opte por no aplicar la quita de la deuda
- Que no se haya dictado el anuncio de subasta, aun en el caso de que el banco haya iniciado el procedimiento de ejecución
- Que el deudor haya presentado la solicitud dentro de los 24 meses siguientes a la solicitud de restructuración, o, en una fecha posterior, en el caso de tener aprobado y en curso un plan de reestructuración y sea imposible hacer frente a los pagos.
Críticas a la Dación en Pago en España
A pesar de que la legislación se esfuerza en aliviar la tensión económica de los propietarios de viviendas, la dación en pago ha sido objeto de críticas desde diversos puntos de vista.
Los críticos afirman que el Código de Buenas Prácticas, que es voluntario y no se aplica a todas las entidades financieras, no es suficiente.
Además, algunos creen que la regulación de la dación en pago no es suficiente, ya que solo ofrece alivio a quienes ya tienen dificultades financieras y no ataja la raíz del problema.
También a algunos les preocupa que la dación en pago solo prolongue el ciclo de la deuda y no proporcione una solución a largo plazo.
Argumentan que la verdadera respuesta sería abordar los problemas de raíz que crearon las dificultades económicas en primer lugar, como las prácticas de préstamo injustas y la ausencia de protecciones adecuadas para los consumidores. A pesar de estas críticas, la dación en pago sigue siendo una opción posible para quienes se enfrentan a dificultades económicas en España.
