¿Te estás preguntando si un piso de más de 20 años debe pagar el impuesto de la plusvalía municipal? Entonces quédate, este artículo te interesa.
Esta es una pregunta que pueden plantearse muchos propietarios de viviendas en España. Según el artículo 22 de la Ley de Haciendas Locales, los bienes inmuebles de más de 20 años están exentos de pagar el impuesto municipal de plusvalía.
Sin embargo, hay ciertas circunstancias en las que el vendedor puede seguir obligado a pagar el impuesto, como, por ejemplo, cuando el inmueble se encuentra en en una zona con plusvalía municipal positiva.
En este artículo, exploraremos los detalles del impuesto de plusvalía en España y proporcionaremos una visión general de cuándo un inmueble de más de 20 años paga plusvalía.
¿Qué es la plusvalía?
Si hablamos de tributos, la plusvalía municipal es uno de los que de forma más recurrente aparecen en diferentes conversaciones, sin embargo, ¿Qué es exactamente este impuesto?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, (IIVTNU), o, la popularmente conocida como plusvalía municipal, o, simplemente, plusvalía, es un tributo que grava el beneficio obtenido cuando vendemos un inmueble por un mayor importe de lo que pagamos por él en su día.
Dicho de otro modo es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de un terreno de naturaleza urbana cuando la propiedad que sobre él se asienta se vende o transmite, bien sea por compraventa o por donación.
La plusvalía municipal es un tributo que afecta a los terrenos de naturaleza urbana, no a la edificación que pueda existir en ellos, por lo que, lo que se graba es la transmisión del terreno sobre el que se encuentra construida la edificación, no la edificación como tal.
No podemos hablar de plusvalía municipal sin hablar de dos términos clave que le afectan, que son, por un lado, el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión y la edad de la persona que pretenda transmitir el terreno sobre el que se encuentra el inmueble.
Con el Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, se introducen cambios en cuanto a la regulación de la plusvalía.
Uno de los más relevantes es la posibilidad de escoger entre dos formas diferentes para el cálculo de la Base Imponible del impuesto. Estos métodos son los denominados como Mecanismo Objetivo y Mecanismo Real.
El Mecanismo Objetivo considera los años transcurridos entre la adquisición de la propiedad y el momento en el que se transmite.
Por su parte, el Mecanismo Real, atiende a la Ganancia Patrimonial que se obtiene por la transmisión del inmueble, independientemente del número de años que el propietario lo haya sido del inmueble.
¿Qué factores se tienen en cuenta a la hora de pagar la plusvalía municipal?
Existen diferentes factores que se tienen en cuenta a la hora de pagar la plusvalía municipal.
El catastro es el encargado de analizar el valor de los inmuebles, teniendo en cuenta los años transcurridos desde que se adquirió la vivienda. Por tanto, los factores clave que debemos tener en cuenta son los siguientes:
- El valor catastral del terreno
- Las bonificaciones o exenciones, en el caso de que las hubiese, sobre el propio impuesto de plusvalía.
- Incremento de valor del suelo, en el caso de que la hubiese.
- Fecha en la que se adquirió la vivienda y la fecha de venta de la misma.
- La revalorización del suelo, en el caso de que la hubiese, durante el período que el nuevo dueño ha sido propietario.
- El valor de adquisición de la vivienda o piso, así como el valor de transmisión de la vivienda.
- El valor de adquisición del inmueble.
¿Quién tiene que pagar la plusvalía?
¿Te estás preguntando a quién le corresponde pagar la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más dudas y controversias genera, por lo que, entender quién tiene que pagar la plusvalía no es una excepción.
A continuación, vamos a ver en los diferentes casos que se pueden plantear, quien tiene la obligación legal de pagar la plusvalía.
Herencia
En caso de herencia, el receptor o receptores del bien inmueble, es decir, los legatarios o herederos, son los responsables de pagar la plusvalía municipal.
Al aceptarse la propiedad de un familiar como herencia, se debe pagar la plusvalía municipal, que equivale al aumento del valor de la propiedad durante el tiempo que el testador la poseyó.
Recordemos que solo se debe pagar la plusvalía en el caso de que el terreno esté situado en un terreno urbano, ya que, si se encuentra en un terreno rústico, no deberá pagarla.
En el caso de una transmisión por venta, es el vendedor el encargado de pagar la plusvalía municipal, tal y como nos dice la estípula la Ley Reguladora de Haciendas de Locales.
En el caso de que el vendedor sea un extranjero, que no resida oficialmente en España, el comprador puede exigirnos una fianza con el importe del impuesto de plusvalía ante notario.
El impuesto se calcula de manera similar al caso anterior, teniendo en cuenta el valor catastral del terreno y los coeficientes aplicables según el tiempo de tenencia.
Donación
En el caso de que la transmisión se produzca mediante una donación, es el receptor de la donación, es decir, el donatario, quien está obligado a pagar la plusvalía municipal.
El donatario deberá calcular y liquidar el impuesto ante el ayuntamiento correspondiente en el plazo establecido por la normativa fiscal. El importe a pagar se calcula sobre la base del incremento del valor del terreno desde la fecha de adquisición original hasta la fecha de la donación.
¿Cuándo no se tiene que pagar la plusvalía municipal?
Aunque no son muchos, es cierto que existen ciertos casos en los que no es necesario pagar plusvalía, tal y como veremos a continuación.
Sin embargo, es importante recordar que las exenciones pueden variar según el caso en concreto del inmueble, por lo que es fundamental consultar con un abogado especializado para obtener información específica y actualizada sobre las exenciones aplicables en cada caso particular.
Los casos en los que, por norma general, no es necesario pagar plusvalía municipal son los siguientes:
Transmisión de inmuebles entre cónyuges
Cuando se produce la transmisión de un inmueble entre cónyuges, ya sea por compraventa, donación o herencia, generalmente, no es necesario pagar plusvalía.
Esto se debe a que esta operación se considera una transmisión entre personas con un fuerte vínculo legal, como es el vínculo matrimonial, y se busca evitar la doble tributación que podría surgir en estos casos.
Venta de inmuebles patrimonio histórico culturales
Los inmuebles catalogados como patrimonio histórico-cultural suelen estar exentos del pago de la plusvalía municipal.
Esto se debe, principalmente, a la importancia de preservar estos bienes culturales para las generaciones futuras, y se considera que la carga impositiva podría dificultar su conservación y restauración.
Transmisiones de propiedades estatales o gubernamentales
Cuando el Estado u otras entidades gubernamentales realizan transmisiones de propiedades, ya sea por compraventa o por otras razones, estas operaciones suelen estar exentas del pago de la plusvalía municipal.
Esto se hace con el propósito de fomentar la gestión y desarrollo de infraestructuras públicas sin incurrir en costos adicionales.
Transmisión de propiedades de ONGs y otras organizaciones benéficas
Las transmisiones de propiedades por parte de organizaciones sin ánimo de lucro, como ONGs u otras organizaciones benéficas, pueden estar exentas del impuesto sobre la plusvalía municipal en muchos países.
Esto se hace para incentivar y apoyar las actividades altruistas y sociales de estas organizaciones.
¿Cuándo se tiene que pagar la plusvalía?
Normalmente, la plusvalía municipal se paga en los 30 días siguientes a la venta o donación del bien.
En el caso de las herencias, los herederos pagarán la plusvalía municipal en un plazo máximo de 6 meses desde el fallecimiento del causante de la herencia.
En el caso de no hacerse se puede incurrir en sanciones e intereses, por lo que es imprescindible tener este plazo muy en cuenta.
¿Un piso de más de 20 años paga plusvalía?
La Agencia Tributaria nos dice que el período máximo de tiempo durante el cual se puede aplicar este tributo de forma incremental es de 20 años.
Por tanto, un piso de 20 años, sí pagaría la plusvalía.
De hecho, debemos entender que el límite está justo en los 20 años, por lo que, por ejemplo, una vivienda de más de 20 años no debería pagar este impuesto.
El artículo 22 de la Ley de Haciendas Locales nos dice que los bienes inmuebles de más de 20 años están exentos de este impuesto.
Sin embargo, hay ciertas excepciones. Si el inmueble está situado en una zona con plusvalía municipal positiva, el vendedor seguirá estando obligado a pagar el impuesto correspondiente, independientemente de su antigüedad.
Por lo tanto, es fundamental que los propietarios conozcan la normativa y las condiciones específicas en torno al pago del impuesto municipal de plusvalía en España.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Para hacer el cálculo de cómo pagar la plusvalía municipal debemos tener en cuenta tres puntos clave.
Son los siguientes: el porcentaje anual que determina el propio ayuntamiento donde se asiente la vivienda, así como el tipo impositivo y el valor catastral del terreno.
- Porcentaje anual que determina el ayuntamiento: Dicho porcentaje variará según los años en los que se haya estado en posesión de la vivienda, pero siempre deberá estar determinado por el propio ayuntamiento dentro de la ordenanza municipal.
- Valor catastral del terreno: debemos atender a este punto en el momento en el que se produce el devengo, de tal forma que este tributo solo se aplicará en el caso de que el valor del terreno hubiese aumentado durante los años de tenencia de la vivienda.
- Tipo impositivo: depende directamente de lo que nos diga el ayuntamiento, aunque, este nunca podrá exceder el 30% del valor del incremento del terreno.
