Alquilar una vivienda es una excelente opción para quienes necesitan un lugar para vivir sin las molestias o costes que conlleva tener una propiedad.
Sin embargo, es esencial que, como inquilino conozcas todos tus derechos y también tus obligaciones para con la vivienda.
En este artículo, exploraremos los distintos derechos que tiene un inquilino en España, los derechos de los inquilinos de larga duración y también las obligaciones que conlleva alquilar una propiedad.
También hablaremos de los derechos y obligaciones tanto de arrendadores como de arrendatarios. Sigue leyendo y acompáñame en esta lectura sobre el arrendamiento en España.
¿Qué derechos tiene un inquilino en España?
Aunque a veces parece que, a la hora de alquilar una vivienda solo es la parte arrendadora, es decir, el casero, quien goza de privilegios y derechos, los inquilinos también cuentan con ciertas protecciones y derechos para garantizar una experiencia segura y justa.
Derecho a disfrutar de la vivienda en buenas condiciones
El inquilino tiene derecho a disfrutar de la vivienda en las óptimas condiciones de habitabilidad que la ha arrendado, por lo que, las reparaciones necesarias para ello le corresponden al casero, tal y como nos dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 21: (Serán a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido).
Sin embargo, las pequeñas reparaciones provocadas por el uso ordinario de la vivienda le corresponden al arrendatario.
Derecho a la inviolabilidad del domicilio
El inquilino tiene derecho a la intimidad y a la inviolabilidad del domicilio.
El artículo 18.2 protege la inviolabilidad del domicilio(“El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”), por lo que el casero no puede entrar en la vivienda sin el consentimiento del inquilino.
El titular del domicilio es el inquilino, es decir, el arrendatario. No lo es ni el arrendador ni el propietario, por lo que el casero no puede entrar en la vivienda que tiene arrendada sin el consentimiento expreso de su inquilino.
Derecho de adquisición preferente de la vivienda
Una de las más importantes es la adquisición preferente de la vivienda, lo que se conoce como el derecho de tanteo y retracto, en caso de que el propietario decida vender la vivienda.
Salvo que se indique lo contrario en el contrato, los inquilinos tienen prioridad para comprar la vivienda ante otros interesados.
Derecho a negociar el coste del alquiler y la duración del contrato
El arrendatario puede negociar, si así lo considera, una rebaja en el coste del alquiler del inmueble antes de firmar el contrato.
Tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino puede finalizar el contrato de arrendamiento a los seis meses de la firma, sin necesidad de cumplir el año de duración, siempre y cuando se lo comunique al casero con una antelación mínima de 30 días.
Salvo que el propietario de la vivienda o sus familiares en primer grado por consanguinidad o cónyuge necesiten la vivienda para vivir en ella, el inquilino podrá prorrogar su contrato de arrendamiento anualmente tres años.
Derecho a recuperar la fianza
La fianza es una garantía que el inquilino entrega a su casero como garantía del pago de la renta del alquiler, pero a veces, algo tan legítimo como el derecho a recuperar la fianza al abandonar la vivienda se convierte en una auténtica cruzada entre el casero y el inquilino.
Una vez se finalice el contrato de arrendamiento, el casero debe devolver la fianza al inquilino salvo que haya ocasionado daños graves en ella, que haya hecho obras sin permiso o que la deje extremadamente sucia.
Los deterioros o desperfectos de la vivienda ocasionados por el uso de la misma no cuentan como motivo para no devolver la fianza al inquilino. Si el propietario se queda con ella alegando esto puede incurrir en un delito de apropiación indebida.
¿Qué derechos tiene un inquilino de larga duración en España?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) entiende como alquiler de larga duración o estancia aquel que dura hasta 5 años para personas físicas y 7 para personas jurídicas.
Los inquilinos de una vivienda tienen derechos per se, independientemente de la duración del contrato, sin embargo, ¿Se adquiere algún tipo de derecho extra con los años?
La respuesta corta es no, ya que, el inquilino adquiere sus derechos en el momento en el que firma su contrato.
Derechos y obligaciones del arrendador de una casa
Los derechos y obligaciones del arrendador de un inmueble pueden considerarse, indirectamente, derechos del inquilino del mismo, por lo que, si vas a alquilar una vivienda debes conocerlos.
Principalmente, son los siguientes:
- El arrendador debe ceder el uso y disfrute del inmueble arrendado durante la duración del contrato de alquiler.
- Debe respetar el precio pactado en el alquiler y sólo incrementarlo de forma anual.
- También debe realizar las reparaciones necesarias en el inmueble arrendado para la conservación y que el uso y disfrute del mismo sea óptimo para los arrendatarios sin derecho a elevar el precio del alquiler por esa causa..
- Debe respetar la intimidad y la inviolabilidad de domicilio arrendado, por lo que no puede entrar en la vivienda arrendada, aunque sea el legítimo propietario.
- Si desea hacer obras en el inmueble arrendado, debe comunicárselo al arrendatario o arrendatarios con al menos 3 meses de antelación.
- Si el inquilino desea finalizar el contrato de alquiler transcurridos al menos seis meses desde su celebración, el arrendador debe aceptarlo, siempre y cuando se le haya comunicado con al menos 30 días de antelación.
- Si se da la situación de que el arrendador quiere poner a la venta el inmueble arrendado, debe respetar el derecho de tanteo y retracto del inquilino, es decir, su derecho de adquisición preferente en la compraventa frente a otros compradores, de acuerdo a lo que establece la ley.
¿Qué obligaciones tiene un inquilino?
Al arrendar una vivienda, tanto el arrendador como el arrendatario contraen una serie de derechos y obligaciones que deben cumplir durante la duración de contrato de alquiler.
En este punto hablaremos de las obligaciones del inquilino. Principalmente, son las siguientes:
- Comprometerse y cumplir el pago de la renta del alquiler en las condiciones previamente especificadas en el contrato, por ejemplo, abonar el pago en los primeros 5 días del mes,
- Conservar la vivienda en las mismas condiciones que le fue entregada: Esto, por supuesto, excluye los daños o deterioros provocados por el uso normal del inmueble, y jamás puede ser motivo para no recuperar la fianza.
- Realizar pequeñas reparaciones necesarias para unas óptimas condiciones de habitabilidad y, por supuesto, también aquellas que sean imputables a un mal uso por parte del inquilino.
- El inquilino no puede realizar obras en la vivienda salvo previa autorización expresa del arrendador.
- El inquilino debe respetar las normas de convivencia de la propiedad horizontal y de la propia comunidad de vecinos para una buena convivencia. También se prohíbe realizar en la vivienda arrendada cualquier tipo de actividad ilegal, nociva o peligrosa, tanto para el inquilino como para el resto de vecinos del edificio.
- El inquilino no puede subarrendar el inmueble, salvo que cuente con el permiso por escrito del arrendador, por ejemplo, el estudiante que alquila un piso de varias habitaciones, corriendo el con el importe total de la renta del alquiler pero avisa al casero de que esas habitaciones van a ser subarrendadas a otros estudiantes.
- En el caso de que se necesiten hacer reparaciones u obras en la vivienda, el inquilino debe avisar con la mayor brevedad posible al arrendatario. En este caso, el inquilino estaría obligado a permitir la entrada del casero en el inmueble o de los profesionales autorizados por él, como albañiles, técnicos etc.
En resumen, el inquilino también tiene ciertas obligaciones que cumplir, que, principalmente atañen al pago de la mensualidad de la renta del alquiler y a la conservación del inmueble.
¿Qué ocurre si el arrendador o el arrendatario incumplen sus obligaciones?
Para contestar a esta pregunta nos vamos directamente al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que, básicamente nos dice que:
Si el arrendador incumple sus obligaciones: el inquilino tiene derecho a solicitar la rescisión del contrato de alquiler y, en algunos casos, a solicitar una compensación económica por los daños derivados de tal situación.
Si el arrendatario incumple sus obligaciones: será el arrendador el que tenga derecho a solicitar la rescisión del contrato de alquiler, pudiéndose quedar con la fianza de alquiler por incumplimiento de contrato.
12 comentarios
Hola. Vivo con my hyja de 14 años. Con contrato de alquiler. My hyja ahora tiene 19 años. Yo 53.hace 3 años me dieron de baja del padron por culpa que no miran bien los funcciinario y me dio de baja 5 meses, hasta que con covid pedii el ampadronamiento para ayudas. Dejaron a my niña menor de edad empadronada y a my no, los de la ayuntamyento. Un lio. En fin me dio de alta despues de estos 5 meses. Madre mia. En fin. Tengo contrato de alquiler y ppr escrito, por verbal pagamos alquiler, y no enueve el cobtrato. Nos quedamos con el primero y algunos anexos de rebaja. En fin pagamos alquilet de comun acuerdo en banko y en negro. Pero otro nuevo no. Que derecho tengo? Ellos de momento son buena jente, pero me bajaron alquiler, luego verbal lo subieron y pagamos. Pero despues de tantos años puedo quedarme con el piso , descontarme que se pagó y pagar como alquiler cada mes, y quedarme con el piso y rsta de acuerdo sin pagar gastos al notario, es que soy discapacitada. Y otra caso. Si mw quedo 20 años mas pagando puedo quedarme con el piso. O puede donatmelo, hacerme una donacion. Es que soy sola con my myja. Gracias.
Querida Gabriela, primeramente, le recomiendo hacer un contrato de arrendamiento por escrito que fije todos sus derechos y obligaciones, así como, por supuesto, la cuota mensual que usted debe abonar. Aunque en la teoría, y siguiendo la ley, los contratos de arrendamiento verbales son válidos, en la práctica, cuando hay algún problema, no suelen servir de mucho. Mejor siempre por escrito.
Y en segundo lugar, si usted quiere comprar el piso en un futuro sugiérale a su casero que incluya una cláusula con opción a compra del inmueble.
Hola! Tendría una pregunta!
Firmamos el contrato en enero de 2021, ahora en octubre de 2023, me dice que me quiere subir el 2% de 2022 y el 2% de 2023, vamos que en diciembre tendría que pagar un 4% más!
Esto es así? Y es legal? No nos habían hecho subida hasta ahora! Pero hasta dónde se, en principio lo debería de decir cuando el contrato hace año no!?
Muchas gracias
Buenas tardes tengo algunas preguntas alquilo un estudio, que porvfuerzas mayores he dejado de pagar 4 meses, prometiendo pagar todo junto ya que yohe pedido para hacerlo he vivido aqui 5anos tengo82 anos y el dueno amenaza con desauciarme que derecho tengo yo como inquilino que siempre he cumplido
Hola Herminia
Quiero pensar que eso que le ha dicho su casero es fruto de los nervios o del malestar por esta situación, sin embargo, si el inquilino tiene voluntad de pagar, siempre es infinitamente mejor llegar a un acuerdo como el que usted propone.
Mi consejo es que hable con el casero de nuevo, le reitere ( por escrito) su voluntad de pagar el alquiler y de llegar a un acuerdo.
Una vez que haga esto, escríbame de nuevo si la situación no prospera.
Un abrazo
Buenas tardes
La situación es la siguiente, mi madre lleva como inquilina en el mismo piso en Madrid desde el año 1999 ininterrumpidamente pagando fielmente el alquiler del mismo, este último contrato de 5 años termina en mayo del 24 , ahora el casero quiere incrementar el precio del alquiler con 200€ más sin hacer ningún tipo de mejoras en el inmueble que está lleno de humedades , puertas y ventanas viejas y obsoletas , es legal querer hacer esto? Y sólo prorrogaría el contrato un año más
Hola Fabián.
Dime cuál es la cuantía que tu madre paga actualmente.
Buenas noches
Inquilino de más de 10 años en la vivienda arrendada, y siempre con la misma cuantía de 450€ por mes
Este mes de noviembre de 2023, le dice el casero que quiere subirle 100€ para próximo mes
Cuál sería las vías de solución más adecuadas
Saludos
Gracias
Hola Marcos
Con la nueva ley de vivienda se fija en un 2% el incremento de la cuota del alquiler durante 2023 y en un 3% como máximo en 2024, por lo que, tu casero no tiene más remedio que aceptar lo que dice el texto legal si quiere seguir alquilándote el piso.
Mi recomendación siempre es que optes por el diálogo (hazle ver que esa subida de 100 euros no se adapta a lo que indica la nueva ley) y si no llegáis a un acuerdo vuélveme a escribir y miramos otras vías para solucionar tu problema.
Un saludo
Buenos días;
Gracias por la pronta respuesta
Al tener un contrato firmado por ambas partes hace más de 10 años, me afecta la nueva Ley de alquiler, o a la Ley que estaba vigente en el momento de la firma
Cuál sería las condiciones de los contratos anteriores respecto a la nueva Ley
Saludos
Se me pasó preguntar, si en algún artículo de la nueva Ley, recoge que la cuantía de los alquileres de hace años, se tienen que ajustar a la situación actual, por medio de alguna fórmula
Gracias
Hola después de 15 años viviendo en alquiler ya no le interesa seguir conmigo de inquilino el piso lo tiene puesto por la bolsa del ayuntamiento y cuando yo lo alquile los primeros 5 años fue de 400 euros cuando firmamos los otros 5 años al poco le dije que me bajase algo y me bajo 29 euros y estuve pagando 371 y al hacer el nuevo contrato me subió por medio de la gente del ayuntamiento 80 euros de golpe firmando el nuevo contrato no tuve más elección que firmar el alquiler ya se cumple el día 1 de enero del 2024 y la señora a sacado el piso de la bolsa del ayuntamiento y me llaman del ayuntamiento y me dicen que ella no me quiere renovar el contrato así que me quedo en la calle con una minusvalía del 65% y mi gatito yo tengo una paga no contributiva 480 euros y lo tengo muy difícil de encontrar alquiler bajo de precio con esto también pierdo la ayuda de Habitache que tenía todos los años y mi situación sabiéndolo la dueña del piso que me está ayudando servicios sociales con 122 euros al mes para comer pues he tenido para pagar pero no para comer y está es mi situación con 60 años que tengo también le estado pagando dentro del alquiler 5 euros más todos los meses porque ella decía que tenía que pagar de un impuesto de basura cuando yo también pago ese impuesto de basura cada tres meses con el agua yo vivo en Barcelona en un pueblo montcada I Reixach